Últimamente estoy horrorizado tras leer propuestas e ideas encaminadas a ayudar a promotoras y constructoras gravemente afectadas por la crisis inmobiliaria.

El “lobby” inmobiliario nos intenta convencer de que el Estado tiene que ayudarles para que la crisis no se extienda, que no llegue más allá. Que si darles más financiación para que no quiebren, que si comprarles su stock -lo que no han podido vender- para que sea VPO…

Ni hablar. NO. Estoy totalmente en contra de que mis impuestos se dediquen a estos despropósitos.

Gracias al boom inmobiliario, muchísimas empresas se han hecho de oro. Ahora nadie ha querido ver el final de la burbuja y han seguido construyendo centenares de miles de viviendas que en este momento ya no tienen comprador. ¿Por qué tenemos que ayudarles?

Si monto una fábrica de tornillos con 500 trabajadores y la crisis económica me deja sin clientes, ¿puedo pedirle al Estado que me compre los tornillos para no tener que despedir a 500 personas? Algo así parece que quiere el sector inmobiliario.

Yo quiero que mis impuestos sirvan para ayudar a crear nuevas empresas, para apoyar a empresas -nuevas o existentes- de base tecnológica avanzada, para apoyar la innovación. Sólo así tendremos una economía competitiva, moderna, con futuro.

El mercado tiene que funcionar con el laissez faire, premiando a quienes invierten en sectores productivos y de futuro, y penalizando a quienes se han aprovechado del crédito y negocio fáciles en un entorno burbujista. Dejemos que quienes han hecho mal las cosas se hundan solos. ¿Ayudarles? No, al menos, con mi dinero.

¡Qué revueltos están los parqués últimamente! Crash un día, subida histórica otro… Ayer a mi kioskero habitual no le quedaba ni Expansión ni El Economista a las 8 a.m., porque al parecer se vende prensa económica como churros por las turbulencias.

Yo soy bajista desde hace mucho, porque creo que la economía en los próximos años sólo puede ir a peor (no sé si habrá recesión o no, pero empeorará). Y la bolsa no estaba reflejando por adelantado (como ocurre) esta situación aún, con los índices en máximos hace nada.

Un amigo broker me decía allá por noviembre algo como lo que contaba SelfTrade en esta web: que la bolsa está baratísima, nada que ver con los PER (relación precio/beneficio) de los anteriores máximos bursátiles. Era cierto. Y es más cierto ahora, que el Ibex ha bajado más de un 15% desde entonces.

Veamos un ejemplo claro de los que los analistas llaman “barato”: BBVA. En uno de mis blogs financieros favoritos comentan que el banco con sede en Bilbao está muy fuerte, ganando un 30% más, que cotiza a un PER de sólo 8 veces y, atención, paga casi un 6% de dividendo. Estando ya muy barata la bolsa en general en términos de PER (13), en mínimos de cuatro años, el BBVA está aún más barato y, sin mirar la cotización, este año te pagaría 6 euros por cada 100 que inviertas. Un chollo, en los tiempos que corren, vamos.

Por lo tanto, sabemos que existe la posibilidad de invertir en algo que te va a dar un 6% de rentabilidad vía dividendo, y que además se puede revalorizar mucho más a largo porque está más barato que nunca. Habría que lanzarse a “saco”, e incluso endeudarse para comprar…

¿O realmente deberíamos asustarnos al ver el BBVA tan barato? Quiero decir, ¿está el BBVA barato o el mercado prevé que los 6.000 millones que gana actualmente van a ser 3.000 en unos años -o menos?

Me explico. O comprar BBVA a estos precios es un chollo total, o la economía se va a torcer tanto -mucho más de lo que el propio banco prevé- que incluso el BBVA va a ganar la mitad, lo que llevaría a tener un PER del doble (16, más “en la media”), y un dividendo del 3% o menos (ya no tan atractivo, desde luego).

Debemos recordar siempre que la bolsa cotiza expectativas, no datos actuales. Y creo que muchas acciones “baratas”, en lugar de estar baratas, nos pueden estar anticipando futuras caídas de beneficios.

La mayoría de la gente coincidimos en que la economía va a empeorar próximamente. Si es así, los beneficios de las empresas disminuirán, y las previsiones actuales serán revisadas a la baja, con lo que se ajustarán los PER estimados y lo que ahora consideramos “barato”, no lo será tanto.

En mi opinión, hay que estar fuera de la bolsa una temporada, sobre todo ahora que el análisis técnico nos indica que se ha roto la tendencia alcista que se mantenía desde hace años. Ahora mismo, creo que la probabilidad de perder mucho es mayor que la de ganar mucho. Prudencia y paciencia

A raíz de la ponencia que di en el Congreso de Webmasters, (a la que hacen referencia varios blogs a los que doy las gracias desde aquí, además de a todos los asistentes), he recibido comentarios y emails de varios temas que planteé, por lo que he creído conveniente escribir unos posts detallando algunos de ellos.

No compres “ladrillos” fue uno de los consejos de mi ponencia más comentados. Y es que todo el mundo está empeñado ya no sólo en comprarse una casa, sino que además hay que comprarse la oficina donde tenemos la empresa.

Pongamos que nos llueven del cielo 500.000 euros y decidimos invertirlos en nuestra empresa. Tenemos dos opciones:

-”Invertir” (entre comillas porque no lo considero ni inversión) en comprar una oficina. La obsesión de todo el mundo. “Si tengo una oficina, tengo algo, mi empresa vale algo”. Entiendo esta postura ya que he tenido conversaciones con bancarios para los que mi empresa, con Xmil clientes y Xmil de facturación no valía nada, y me preguntaban si tenía oficina en propiedad (entonces ya parece que sí vale algo). Lamentable, pero habitual, por cierto.

Siguiendo esta opción, te compras la oficina, no tienes que pagar alquiler, pero tu empresa sigue igual, ya que no inviertes nada en ella. Rentabilidad de esta inversión: el no tener que pagar alquiler, que te supondría más o menos el 4-5% de ese coste.

-Invertir el dinero “realmente” en la empresa. Es decir, en que la empresa crezca: publicidad, más personal, etc. Si confiamos en nuestra empresa y creemos que va a ir bien y que es rentable, lógicamente deberíamos conseguir que esos 500.000 euros invertidos se conviertan en varios millones al cabo de unos años, lo que supondría una rentabilidad sobre la inversión superior, por ejemplo, al 20% anual.

Pues bien. Que te “caigan” esos 500.000 del cielo para tu empresa o pedir prestados esos 500.000 es lo mismo a la hora de explicar este concepto. Si pides prestado dinero, saca rentabilidad real con tu actividad, no te dediques al alquiler de oficinas, que es lo que harías si te compraras la oficina. Deja ese negocio para quien sigue con el “chip” de “el ladrillo es lo mejor” o a quien tiene tanto dinero que no sabe dónde invertirlo.

¿Buscas un 5% de rentabilidad a tu dinero? ¿Para qué montas una empresa, con el trabajo y el riesgo que conlleva? Si con tus 500.000 quieres un 5% anual, ¡tienes opciones más seguras para conseguirlo!

Puede que estés leyendo esto y te parezca una obviedad, pero soy un poco pesado en la explicación porque he dedicado mucho tiempo a intentar convencer a amigos que no se metan en comprar oficina, que sigan de alquiler, y con muchos no lo he conseguido.

Así que cuando esta explicación no vale, pasamos a otras:

-¿Qué pasa cuando necesitas cambiar de oficina? Un bufete de abogados con que desde hace años y siempre va a tener a 10 personas, puede tener oficina propia, pero una empresa con poco tiempo y todo el futuro por delante, necesitará, lógicamente, ampliar. Con un alquiler es relativamente fácil cambiarse. Con una oficina propia, no tanto: hay que vender la oficina y comprarse otra. Aunque de momento parece que no puede ocurrir, en el camino ahora ya se puede perder dinero, y puede haber muchos quebraderos de cabeza.

-Y la razón quizá más convincente son los ejemplos de empresas gestionadas por “profesionales”, y que apuestan por el alquiler:

-El Santander. Vende incluso la “ciudad” que construyó y “vive” de alquiler en la misma. Botín no ve rentable tener unos edificios propios, los vende, y así invierte más dinero en comprar otros bancos, en el propio negocio, que es en el que cree. BBVA también se ha puesto a vender sus “ladrillos”.

-Cortefiel. Sus nuevos dueños venden los locales que tenía propios y los 320 millones que consiguen los invierten en el propio negocio: en abrir más tiendas y crecer.

Para terminar, vamos a hacer unos números, por si no estás aún convencido. Una oficina valorada en 500.000 euros se podría alquilar por alrededor de 2.100 euros al mes. Si quisiéramos comprarla, tendríamos que desembolsar el 20% (100.000 €), -ya que para empresas la hipoteca al 100% no existe-, y pagar el resto a 15 años, -ya que tampoco existe la posibilidad de tenerla a 50 años, como los particulares-. La cuota ascendería a unos 3.200 euros al mes. Para comprarte la oficina, frente al alquiler, estás dejando de invertir en tu empresa los 100.000€ que no te financian más 1.000€ al mes.

¿Necesitas más explicaciones para NO comprarte una oficina? Si crees en tu empresa, invierte en tu empresa, no en el mercado inmobiliario…